L’intérêt de louer en meublé
La constitution d’épargne, la recherche de revenus complémentaires et l’anticipation de la baisse de ses revenus futurs en préparant sa retraite sont l’une des principales préoccupations des ménages en France. Malgré un contexte économique difficile et un niveau encore très élevé des prix de vente, l’investissement immobilier est l’investissement privilégié des français dans le cadre de la constitution de leur patrimoine.
la location meublée en direct, intéresse de plus en plus de propriétaires bailleurs notamment grâce à son régime fiscal particulièrement intéressant du fait de la déductibilité des amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier. L’amortissement comptable est une charge déductible fiscalement mais non décaissée, à la différence de travaux ou d’intérêts d’emprunts. Cela revient à un gain de trésorerie. L’amortissement vient diminuer le résultat imposable de l’activité du loueur en meublé, et ce dernier réalise une économie d’impôt.
Quel régime fiscal choisir pour optimiser la fiscalité de sa location meublée ?
Le Loueur en meublé a le choix entre 2 régimes fiscaux pour déclarer les revenus de sa location meublée.
Micro-BIC
En tant que loueur en meublé, ayant des loyers annuels inférieurs à 32.900€, vous devez déclarer vos revenus au régime Micro-BIC. Le bénéfice imposable dans le cadre du régime Micro-BIC est égal aux loyers meublés diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %. Cet abattement tient compte de l’ensemble des frais afférents au votre bien loué. Ce résultat va s’ajouter à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si vous optez pour le régime micro BIC, il faut mentionner le montant de vos loyers directement sur votre déclaration de revenus. L’administration appliquera automatiquement l’abattement de 50 %.
Ce régime du Micro-BIC est très souvent moins avantageux que le régime réel simplifié.
Réel simplifié d’imposition
Le régime du réel est un régime fiscal particulièrement intéressant. Le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bénéfice taxable correspond à la différence entre les recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.
Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les charges suivantes : les factures d’entretien et de réparations, la taxe foncière, les frais d’assurance, les frais de gestion, les honoraires de l’expert-comptable, les frais de procédure en cas de litige avec un locataire, les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet), les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance, les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux, les provisions pour risques.
Le régime réel simplifié permet aussi de déduire les amortissements suivants :
L’amortissement des locaux, l’amortissement du matériel et du mobilier, l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.
Durées et taux d’amortissements moyens par composant.
Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable (en moyenne 15 à 20%), et que les meubles sont généralement amortis de manière linéaire sur une durée de 7 ans.